ИНФОРМБЮРО
Приобретение недвижимости в Финляндии Понятие «недвижимость» В законодательстве Финляндии понятие «недвижимость» означает такую самостоятельную единицу земельной собственности, которая зарегистрирована в Кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости. Недвижимость включает входящий в нее участок земли, доли в общих территориях и все обременения, как, например, право пользования дорогами. На практике недвижимость означает земельный или водный участок, но один объект недвижимости может включать и то, и другое. Земельный участок может быть лесным участком, участком сельскохозяйственного назначения либо участком под застройку. Кроме того, недвижимость может состоять из нескольких отдельных участков. Каждому объекту недвижимости присваивается идентификационный кадастровый код, который состоит из номера муниципалитета и трех последующих цифр. Объект недвижимости включает имеющиеся на участке строения, деревья и кусты, а также прочие предметы и оборудование, которые неразрывно связаны с ним. В Финляндии собственность делится на движимую (например акции жилищного акционерного общества, или ЖАО) и недвижимую (объект недвижимости и связанная с ним жилая площадь). Иначе говоря, с юридической точки зрения отдельно взятая жилая квартира или здание еще не являются недвижимостью. Один объект недвижимости может включать несколько зданий или жилых квартир, и в этом случае он, как правило, находится в собственности ЖАО. Подготовка к сделке купли-продажи Удачная сделка купли-продажи недвижимости становится возможной только в результате тщательной подготовки, ведь для этого необходимо согласовать не только цену, но и многие другие условия, в том числе – что особенно важно – выяснить характер и состояние объекта недвижимости. На практике основная часть сделок по недвижимости осуществляется через риелторские фирмы, которые также располагают информацией об объектах, выставляемых на продажу. Обязанность продавца – предоставить информацию о недвижимости До заключения сделки купли-продажи продавец обязан передать покупателю всю информацию о важных факторах, которые влияют на эксплуатацию и стоимость недвижимости. Отнесение факторов к категории важных определяется в соответствии с характером и целью эксплуатации объекта. Если при приобретении коттеджа покупателя инте-
ресуют прежде всего метод строительства и использованные стройматериалы, то при покупке дачного участка решающее значение могут иметь право на строительство и качественные характеристики близлежащего водоема. Продавец обязан предоставить покупателю следующую информацию: – сведения о территории недвижимости и находящихся на территории зданиях. Предоставление информации о дефектах и повреждениях, включая возникшие по причине протечек, является обязательным; – сведения о решениях, принятых официальными органами (например о землеотводе и застройке или запрете на строительство), которые ограничивают возможности эксплуатации недвижимости; – сведения о залоговых правах и других обременениях, к которым относится, например, право аренды. Продавец обязан предоставить эту информацию добровольно, и он несет ответственность за ее достоверность. Обязанность покупателя – произвести осмотр недвижимости Покупатель обязан произвести тщательный осмотр недвижимости до заключения сделки купли-продажи. В здании необходимо обследовать все помещения, к которым имеется беспрепятственный доступ. Покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о таком дефекте, который мог бы быть им замечен при тщательном осмотре. Покупателю рекомендуется также проверить все актуальные данные об объекте недвижимости, которые имеются в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов. Если недвижимость не зарегистрирована на имя продавца, покупатель может столкнуться со сложностями при оформлении государственной регистрации объекта и даже, в худшем случае, не получить права на недвижимость. К лицу, сделавшему заявку на государственную регистрацию недвижимости последним, могут быть предъявлены требования по уплате налогов и начисленных на них процентов с тех сделок купли-продажи данного объекта недвижимости, которые не были зарегистрированы ранее. Полезные документы При заключении сделки купли-продажи покупатель должен получить для ознакомления следующие документы: • справка о государственной регистрации, которая подтверждает право собственности продавца на недвижимость; • справка об обременениях, в которой указаны залоговые обязательства и
права аренды; • выписка из Кадастра недвижимости, в которой указаны, например, обременения, связанные с пользованием дорогами; • карта из Кадастра недвижимости; • копия градостроительного плана, который может касаться территории объекта, или, например, копия генплана прибрежной территории; • разрешения на строительство и строительные чертежи. Справку о государственной регистрации и справку об обременениях можно получить в уездном суде, офисе Управления геодезии и землеустройства, муниципальном управлении по недвижимости и магистрате; выписку из Кадастра недвижимости и карты – в офисе Управления геодезии и землеустройства и муниципальном управлении по недвижимости; градостроительный план и информацию о строительстве – в муниципальном управлении по недвижимости или у инспектора строительного технадзора. Действовать самому или привлечь поверенного? Форма заключения сделки купли-продажи регулируется законодательством. Договор не имеет законной силы в том случае, если при его подписании не были соблюдены положения законодательства. Закон не требует привлечения поверенного для совершения сделки с недвижимостью, поскольку положения законодательства сформулированы настолько четко и понятно, что стороны могут заключить сделку купли-продажи и без участия поверенного. Кроме договаривающихся сторон, при совершении сделки должен присутствовать официальный заверитель – лицо, которое уполномочено удостоверить законность заключаемой сделки. Для совершения сделки купли-продажи другого жилья, помимо недвижимости, поверенный также не требуется. Есть ли необходимость в услугах риелтора? При заключении сделки купли-продажи как недвижимости, так и жилья (акций ЖАО), часто используются услуги риелтора, которого обычно выбирает продавец. Однако возможен вариант, когда покупатель тоже заключает договор с риелтором. По законодательству, риелтор в любом случае обязан заботиться о соблюдении интересов обеих сторон сделки – и продавца, и покупателя, независимо от того, какая из сторон привлекла его к работе. Использование услуг риелтора объясняется тем, что риелторская деятельность подвергается контролю, что обычно гарантирует высокий уровень NEWHORIZONS 1/2015
63